Welche Salzburger Gastgewerbebetriebe müssen zur Feuerbeschau? § 10 Abs. 2 Z 2 lit. b nennt mehr als zehn beherbergte Gäste und den Fünfjahresrhythmus.
Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt
BRANDAUER Rechtsanwälte
Mag. Bernhard Brandauer unterstützt bei der rechtlichen Einordnung von touristischen Verträgen, Betriebsfragen, Abgaben und Haftungsfällen.
Die Fünfjahresregel gilt nach § 10 Abs. 2 Z 2 lit. b Salzburger Feuerpolizeiordnung 1973 für Gastgewerbebetriebe, die mehr als zehn Gäste beherbergen. Diese Betriebe sind wenigstens alle fünf Jahre einer Feuerbeschau zu unterziehen.
Die Norm stellt auf beherbergte Gäste und die rechtliche Betriebskategorie ab. Sie verwendet keine eigene Bettenformel. Für gemischt genutzte oder besonders eingeordnete Gebäude sind die weiteren Kategorien des § 10 Abs. 2 mitzudenken.
Die Feuerbeschau prüft die Brandsicherheit des Bauwerks. Die Themenseite zu Beherbergung und Gastaufnahme erläutert den betrieblichen Rahmen. Privatrechtliche Leistungsfragen behandelt die Themenseite zu Tourismusvertrag und Haftung.
Der kurze Check ordnet die gesetzliche Gästeschwelle ein. Eine besondere oder gemischte Gebäudekategorie muss gesondert geprüft werden.
Entscheidend sind die rechtliche Betriebskategorie, die Beherbergung und eine mögliche besondere Gebäudekategorie.
§ 10 Abs. 2 Z 2 lit. b nennt Gastgewerbebetriebe, die mehr als zehn Gäste beherbergen. Klären Sie zusätzlich, ob eine besondere Gebäudekategorie gilt und suchen Sie die letzte Verständigung oder Niederschrift heraus.
Die Gästeschwelle für Beherbergungsbetriebe ist nur eine gesetzliche Kategorie. § 10 Abs. 2 führt weitere Klassen mit eigenen Intervallen und auch Gebäude ohne regelmäßig wiederkehrende Beschau an.
Stellen Sie Nutzung, beherbergte Gäste, Sitzplätze und allfällige gewerbliche Anlagenteile zusammen. Fragen Sie die zuständige Feuerpolizeibehörde, welche Kategorie des § 10 Abs. 2 für das Objekt maßgeblich ist.
Wichtig für die Einordnung: Das Gesetz sagt "mehr als zehn Gäste". Genau zehn Gäste erfüllen diese konkrete Gästeschwelle nicht. Andere ausdrücklich geregelte Gebäudekategorien können dennoch relevant sein.
Die Feuerbeschau ist eine Besichtigung des Bauwerks in feuerpolizeilicher Hinsicht. Nach § 10 Abs. 1 findet sie im Beisein des Liegenschaftseigentümers oder einer beauftragten Person statt. Sie dient dazu, den ordnungsgemäßen und einwandfreien Zustand des Objekts festzustellen.
§ 11 konkretisiert den Prüfungsinhalt. Erfasst werden insbesondere brandgefährliche bauliche Zustände, die Lagerung brennbarer Stoffe, freigehaltene Fluchtwege, elektrische Anlagen und Blitzschutz, Löschmittel sowie die Zufahrten und Bewegungsflächen für die Feuerwehr. Die Feuerbeschau berücksichtigt außerdem die vorgeschriebenen Instandhaltungs- und Prüfpflichten technischer Brandschutzeinrichtungen.
Über das Ergebnis ist eine Niederschrift aufzunehmen. Der gesetzliche Zehnjahresabstand ist die Grundregel des § 10 Abs. 2. Derselbe Absatz ordnet für bestimmte Gebäudekategorien abweichende Intervalle oder keine regelmäßig wiederkehrende Beschau an. Für einen Beherbergungsbetrieb mit mehr als zehn Gästen ist daher zuerst die ausdrücklich genannte Fünfjahresklasse zu prüfen.
§ 10 Abs. 2 Z 2 lit. b nennt Gastgewerbebetriebe, die der Beherbergung von mehr als zehn Gästen dienen. Für diese Klasse ist die Feuerbeschau wenigstens alle fünf Jahre vorzunehmen. Der Wortlaut knüpft damit an die Beherbergung im Gastgewerbe an, nicht allein daran, dass ein Gebäude als Hotel bezeichnet wird.
Dieselbe Ziffer erfasst außerdem Gastgewerbebetriebe mit mehr als 100 Sitzplätzen, wenn sie der Verabreichung von Speisen oder dem Ausschank von Getränken dienen. Das ist ein eigener Tatbestand. Ein Betrieb kann die Fünfjahresklasse daher auch über diese Sitzplatzregel erreichen, selbst wenn die Beherbergung nicht sein maßgebliches Angebot ist.
§ 10 Abs. 2 enthält daneben Klassen ohne regelmäßig wiederkehrende Beschau und weitere Fünfjahresgruppen. Bei Hotels mit zusätzlichen gewerblichen Nutzungen, mehreren Gebäudeteilen oder einer besonderen Einstufung sollte der Betrieb die konkrete Zuordnung mit der Feuerpolizeibehörde klären. So bleibt die Prüfung am Bauwerk und an seiner tatsächlichen Nutzung ausgerichtet.
Der Wortlaut verlangt mehr als zehn Gäste. Genau zehn erfüllen diesen einzelnen Tatbestand nicht; elf oder mehr liegen über der genannten Zahl. Das Gesetz formuliert eine Gästeschwelle und nennt keine Umrechnung nach Zimmern oder Betten.
Die Bestimmung beschreibt einen Gastgewerbebetrieb, der der Beherbergung dieser Gäste dient. Sie enthält in diesem Absatz keine gesonderte Berechnungsformel für Bettenkapazität, Höchstbelegung oder saisonale Auslastung. Betreiber sollten deshalb die tatsächliche Betriebsform, die angebotene Beherbergung und die behördliche Einordnung des Objekts gemeinsam betrachten.
Auch ein kleiner Betrieb kann unter eine andere Fünfjahreskategorie fallen, etwa wenn weitere gesetzliche Kriterien erfüllt sind. Umgekehrt sollte die Gästeschwelle nicht ohne Prüfung auf jede Ferienwohnung oder jedes touristische Angebot übertragen werden. Entscheidend bleibt, ob der konkrete Betrieb unter die gesetzliche Beschreibung fällt.
Die Beschau findet im Beisein des Liegenschaftseigentümers oder einer beauftragten Person statt. Der Ortsfeuerwehrkommandant oder ein von ihm entsandtes Feuerwehrmitglied in leitender Stellung ist beizuziehen. Zusätzlich wirkt ein Sachverständiger für vorbeugenden Brandschutz mit, sofern die Leitung der Feuerbeschau diese Funktion nicht selbst ausübt. Weitere Sachverständige können aus besonderen Gründen beigezogen werden.
Die nach § 10 Abs. 2 erforderliche Beschau ist ortsüblich anzukündigen und dem Eigentümer rechtzeitig schriftlich bekanntzugeben. Der Eigentümer muss die sonst von der Beschau betroffenen Personen informieren, sobald er selbst verständigt wurde. Jede verständigte oder in Kenntnis gesetzte Person hat an der Beschau mitzuwirken und verlangte Auskünfte zu erteilen.
Die Beschau darf nicht behindert werden. Das Gesetz verlangt zugleich eine Durchführung mit tunlichster Schonung und ohne unnötige Belästigung. Für den Betrieb hilft es, eine erreichbare Ansprechperson und den Zugang zu den relevanten Räumen rechtzeitig zu organisieren.
§ 11 Abs. 1 verlangt eine umfassende Prüfung der Brandsicherheit des Beschauobjekts. Dazu zählen brandgefährliche Bauschäden und sonstige Gefahrenquellen, die Lagerung leicht entzündlicher Stoffe, Schutzabstände und freie Fluchtwege. Auch Feuerstätten, Rauch- und Abgasleitungen sowie die für Kehrarbeiten erforderlichen Einrichtungen stehen im Blickpunkt.
Geprüft werden außerdem elektrische Licht- und Kraftinstallationen, Betriebsmittel und Blitzschutzeinrichtungen, jeweils mit Blick auf die Brandsicherheit. Die Behörde achtet auf erforderliche Löschmittel und Löschgeräte, erreichbare Löschwasserstellen sowie freie Zufahrten und Aufstellflächen für die Feuerwehr. Bei technischen Brandschutzeinrichtungen gehören vorgeschriebene Instandhaltungs- und Überprüfungsverpflichtungen dazu.
Gelegentlich der Feuerbeschau ist auch die nötige Belehrung über das Verhalten bei Brandgefahr und im Brandfall vorgesehen. Die Niederschrift hält das Ergebnis fest. Welche Unterlagen im konkreten Objekt erforderlich sind, richtet sich nach den dort vorhandenen Einrichtungen und den einschlägigen Vorgaben.
§ 10 Abs. 6 eröffnet dem Liegenschaftseigentümer bei einer erforderlichen Feuerbeschau eine Alternative. Der ordnungsgemäße und feuerpolizeilich einwandfreie Zustand des Bauwerks kann durch einen Überprüfungsbefund eines dazu befugten und befähigten Sachverständigen für vorbeugenden Brandschutz nachgewiesen werden. Dafür muss rechtzeitig ein Organ der örtlichen Feuerwehr gemäß § 10 Abs. 3 Z 1 beigezogen werden.
Der Befund muss der Feuerpolizeibehörde spätestens vier Wochen vor der vorgesehenen feuerpolizeilichen Besichtigung vorgelegt werden. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, entfällt die Verpflichtung zur Beschau nach § 10 Abs. 2 für den danach in Betracht kommenden Zeitraum. Der Aussteller muss die Vorlage in der von der Salzburger Landesregierung eingerichteten Datenbank dokumentieren.
Der Weg setzt daher einen qualifizierten Befund, die rechtzeitige Beteiligung des vorgesehenen Feuerwehrorgans und die fristgerechte Vorlage voraus. Eine gewöhnliche Wartungsrechnung oder ein beliebiger Prüfbericht erfüllt diese Voraussetzungen nicht allein. Wer den Befundweg erwägt, sollte den konkreten Ablauf frühzeitig mit der Feuerpolizeibehörde und dem Sachverständigen abstimmen.
Regelmäßige Kaminreinigung oder technische Wartung erfüllt wichtige Aufgaben. Sie ist dennoch nicht automatisch die gesetzliche Feuerbeschau. § 11 Abs. 1 Z 5 sieht vor, dass bei technischen Brandschutzeinrichtungen auch die vorgeschriebenen Instandhaltungs- und Überprüfungsverpflichtungen kontrolliert werden. Wartungsunterlagen können deshalb Teil der Prüfung sein.
Der OGH behandelte in 1 Ob 62/24k vom 27. Mai 2024 einen behaupteten Schaden beim Ausbrennen eines Kamins. Die Klägerin leitete ihren Anspruch aus einem zusätzlich behaupteten Werkvertrag neben den hoheitlichen Kehrpflichten ab. Im Beweisverfahren bestätigte sich dieser getrennte Vertrag nicht; der OGH wies die Klage ab. Die Entscheidung betrifft Kaminreinigung und Amtshaftung, nicht das Feuerbeschauintervall eines Beherbergungsbetriebs. Für einen Ersatz der Beschau nennt § 10 Abs. 6 einen eigenen Überprüfungsbefund mit bestimmten Voraussetzungen.
Hotelbetreiber sollten daher behördliche Verständigungen, Niederschriften, Wartungsprotokolle und allfällige Sachverständigenbefunde getrennt ablegen. So lässt sich erkennen, welche Unterlage eine Wartung dokumentiert und welche den gesetzlichen Nachweisweg für eine Feuerbeschau betreffen kann.
Halten Sie zuerst fest, welche Nutzung das Bauwerk hat, ob der Betrieb Gäste beherbergt und wie die Schwelle von mehr als zehn Gästen auf das Angebot zutrifft. Bei mehreren Nutzungen oder Gebäudeteilen hilft eine kurze Übersicht, die räumliche und betriebliche Situation zu erklären. Prüfen Sie zugleich, ob eine andere Kategorie des § 10 Abs. 2 einschlägig sein könnte.
Suchen Sie die letzte schriftliche Verständigung, die Niederschrift der vorigen Beschau und vorhandene Unterlagen zu technischen Brandschutzeinrichtungen heraus. Benennen Sie eine Ansprechperson, die den Zugang zu den betroffenen Räumen organisieren und die relevanten Auskünfte erteilen kann. Diese Vorbereitung unterstützt den Ablauf, ohne zusätzliche gesetzliche Pflichten zu behaupten.
Wenn ein Sachverständigenbefund erwogen wird, beginnen Sie rechtzeitig mit der Terminplanung. Die Beteiligung des örtlichen Feuerwehrorgans und die Vorlage spätestens vier Wochen vor der Besichtigung gehören zum gesetzlichen Ablauf. Bei einer besonderen Gebäudekategorie sollte die Zuordnung vorab mit der Feuerpolizeibehörde geklärt werden.
Der betriebliche Rahmen für Unterkunft und Gastaufnahme.
Privatrechtliche Leistungsfragen getrennt einordnen.
Eine eigenständige Frage zur Sicherheit für Hotelgäste.
Sicherheitsanforderungen für ein bereitgestelltes Kinderprodukt.
Schildern Sie kurz Betrieb, Standort, Beteiligte und Anlass. Wir besprechen, welche Unterlagen und welcher nächste Prüfungsschritt sinnvoll sind.
Adresse
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000